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資金繰り

お金の話 その1

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不労所得を頂いて楽な生活なんて大間違い

貴方が、「賃貸物件を持てたら、家賃が入ってきて生活が楽になる」

と思っていてそれを目指しているなら、その考えは大間違いです。

そんな、甘い話はありません。

確かに数十年、十数年前ならあった話なのかもしれませんが、今は幻想と間違った

情報で惑わされています。(投資マンションは別だと考えていいでしょう)

こう思って下さい。

収入が多くなったら、多くなったぶんだけ支出が多くなる

と、思って下さい。

 

もし、それを望むなら一部屋や二部屋ではお話になりません。

まして、1棟や2棟ならばなおさらです。

10棟以上持ち、その中の物件の半数の支払いが終わっているのなら、

それも、できるでしょうが。

本当にそれを望むなら突き抜けるしかありません。

1棟や2棟でも最初の5年は楽です。

なぜ、楽なのか?

固定資産税が減免になっているからです。

固定資産税は6年目から満額請求されます。

6年目、7年目は5年間の余力が残っていますが、

8年目位から急激に苦しくなります。

そして、物件も8年経てば古い部類に入りますから、常に満室でいることは

ありません。

設備や機器も交換の時期に張ります。

税金という公的支出が多くなり、賃貸経営での支出が多くなります。

そして、毎年1月の後半から4月の上旬までは移動のシーズンです。

この時に2~3件の移動で、すぐに後が決まれば小さくて済みますが、

社宅契約多い物件などで、5~6件の移動があり、その中の

数部屋の状態が悪かった場合は修繕費が多くかかります。

私の物件で修繕ひの最高額は70万円が3戸ありました。

そして、年間に移動した物件最高数は12件

これは最悪です。

通常は5~6件です。

できれば、2~3件で終わってくれたら御の字です

そして、部屋の状態が良い事、次の借主が最長でも2カ月以内に決まることなど

様々な条件がついて、何とかやっていけるという感じです。

長く経営していれば、毎月退去と入居を繰り返してどうしても安定しない年があります。

そのような年の影響は長く後を引きます。

十分な資金があるか、それを乗り越えられる資金繰りができるかが問題です。

もし、お勤めしているならば、辞めて賃貸経営を中心にというのは辞めた方がよいです。

ちゃんと生活ができる一定収入はありがたいです。

しかし、矛盾があります。

賃貸経営を安定化するなら、いつでも不動産屋からの連絡の電話が取れて、尚且つその場で

指示ができなければ、お客さんを逃してしまうのです。

なので、本当にきちんとやろうとするらば、専属で対応する人が一人必要です。

しかも、感覚が若く、即決ができる人です。

 

不動産屋さんに、お任せでは上手くいきません。

 

大手でテレビでCMをやっているようなところは、オーナー様のお手は煩わしません。

みたいなことを言いますが、ハッキリ言って、それはオーナーが経営にタッチしない

こちらの言う事を素直に聞いて、頭を縦に振って頷けばいいという意味です。

「後は好き勝手やります、だから口出すな。」

というのが、本音です。

 

そこにこちらから、口うるさくチェックをすると嫌がられます。

 

大手だから安心と思ったら大間違いです。できれば地域に密着していて、

よこの連携が強い不動産屋がお勧めです。

競争ですが、協力もする、そん体制が理想です。

 

さてもし、棟でマンションを所有したらどれだけの経費が掛かると思いますか?

  • エレベーターメンテンナンス
  • エレベーターの24時間監視
  • 防犯カメラ
  • 警備会社
  • 消防設備の点検
  • 下水道の高圧洗浄
  • 水道の増圧ポンプ
  • あるなら機械式駐車場の点検(一定以上の個数を有する物件は駐車場を設置しないといけないんです)
  • 建物周辺の緑地化(これも決められています。木の本数まで決まってます)それにともなう、剪定や草むしり等の整備
  • 建物が大規模であれば、ゴミ置き場からのゴミ出し
  • 定期清掃
  • 電球などの交換
  • 退去後の修繕費
  • 水道料金
  • 電気代
  • 自動ドアのメンテ
  • 不動産屋への管理費支払い
  • その他、各戸でおける機器の修繕や交換費
  • これにローンの返済や税金が入ってきます。

いま、思いつくものでこれだけあります。

毎月払うのものもあれば、数か月一回の物もあります。

まったくのイレギュラーもあります。

値段も様々です。

一回くると数十万円のメンテや点検もあるので、それを都度払うのではなく毎月積立のように払っている

物もあります。例えば、水道の増圧ポンプの点検、消防点検、下水の高圧洗浄などがそうです。

 

こうして見てくると、お金の入りが多くなるが、出るのも多くなるというのがお分かりだと思います。

安いサービスに変えたりできるのは、変更したりして経費を節約したりもします。

しかし、変えられないものもあります。(変更できない物は次回以降に)

 

とにかく、想像以上のお金がかかります。

残るお金は少ないなというのが容易に想像できるでしょう。

入ればそれなりに出ていくということを認識して下さい。

そして、自分でできることは自分でやるのも良いでしょう。

賃貸経営するということは、支払いの心配を常にするということです。

そして、それに、常に押しつぶされそになる事態はいつでも起こるという覚悟をもたなくてはなりません。

多くのオーナー(私も)これだけの余裕があればな…と思う人は多いと思いますw

先日、私のとこよりも三倍以上の規模で経営している方が私に相談にきました。

地区一番の資産家です。

超大豪邸が近所にあります。

でも、悩みは同じでした。

規模の大小は関係ないという事を改めて感じました。

しかし、オーナー専業というのはやはり自由な時間があります。

そんな、時間を利用して別の収入源を作ることができます。

できれば、竣工した時から初めるのが一番です。

あれ?オカシイと思った時は手遅れではありませんが、

気ばかり焦ってしまうので上手くいかない場合があります。

なるべく、早期に作るのがよいと思います。

 

副業を何個も作るのが安定させる一つの手段と言えるでしょう。

もしかした、副業というようりは、本業を増やすと考えてみると本気になれるかもしれません。

 

 

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